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沈陽房地產市場發展中調控政策優化探析

時間:2019-05-21 09:33作者:曼切
本文導讀:這是一篇關于沈陽房地產市場發展中調控政策優化探析的文章,社會主義市場經濟體制下市場在調節經濟方面占據主要地位, 政府調控處于次要地位。從沈陽目前的情況來看, 商業地產在開發前期的現狀表現為開發周期較長, 投資比重過大, 同時還會受到經濟發展和政策的影響。

  摘    要: 為了更好促進商業地產發展, 發揮政府宏觀調控作用, 文章采用文獻資料法和訪談調查法, 研究政府調控沈陽商業地產發展現狀、政府調控商業地產發展經驗借鑒, 以及政府調控沈陽商業地產的發展對策。通過分析研究得出:要完善政府對商業地產開發前期管理;促進政府對商業地產開發中期調控, 加強政府對商業地產開發后期監管。

  關鍵詞: 商業地產; 發展策略; 政府調控;

  一、沈陽市商業地產現狀

  (一) 商業地產開發前期政府調控現狀

  社會主義市場經濟體制下市場在調節經濟方面占據主要地位, 政府調控處于次要地位。從沈陽目前的情況來看, 商業地產在開發前期的現狀表現為開發周期較長, 投資比重過大, 同時還會受到經濟發展和政策的影響。在現實條件下, 商業地產開發初期需要考慮多種因素, 不僅包括宏觀的全面分析和研究, 而且還包括微觀的把握和控制。

  (二) 商業地產開發中期政府調控現狀

  處于開發中期的商業地產注重的是進一步發展, 在開發前期主要考慮的是怎樣使自身的項目能夠擴大規模及怎樣提高發展速度。從沈陽目前的發展情況來看, 商業地產在開發中期會集中精力用于項目的宣傳和銷售, 反而對于開發后期的經營狀況考慮的不是很全面。在這一時期, 商業地產商只管銷售, 對于日后能否持續的保持經營效益缺乏思考。

  (三) 商業地產開發后期政府調控現狀

  在商業地產開發后期這一階段的工作包括經營和管理兩方面內容, 這一時期需要商業地產商保持穩定的發展狀態, 實現商業地產的持續發展。從沈陽目前的情況來看, 商業地產在開發后期受政府調控的影響相對較小, 在這一時期政府主張商業地產自由發展, 強調市場競爭, 從而順應市場經濟的發展要求。

沈陽房地產市場發展中調控政策優化探析

  二、政府調控商業地產發展經驗借鑒

  (一) 美國政府調控商業地產發展經驗

  美國是資本主義國家, 但是對于商業地產調控主要還是由政府進行。一是利率, 美聯儲會根據市場行情的變化來改變利率的高低, 從而在整體上調控地產市場。二是稅收, 其中設立的房地產稅是最具代表性的, 主要做法是每年定期對地產進行評估, 并以此作為稅收的依據。三是外資, 當外國人在美國購買土地時, 美國政府會對購買人信息進行詳細審核, 并采取相應的限制措施。四是法律手段, 當地產市場出現不法行為時不僅會受到法律的嚴懲, 還會被消費者群體訟訴和媒體曝光, 并且會加入相關金融行業的黑名單。

  (二) 日本政府調控商業地產發展經驗

  日本商業地產在發展中不僅注重硬件基礎設施質量的提高, 而且還重視對公共服務的加強。隨著網絡快速發展, 日本商業地產將線下的實體商業與網絡有效地結合在一起, 商業地產網絡發達。同時日本很早就已經對境內從事電子商務的企業實施征稅政策。對電商進行征稅這一政策對于商業地產項目的發展仍然具有啟發性意義。

  (三) 新加坡政府調控商業地產發展經驗

  新加坡是一個地幅精致的城市型國家, 其商業地產與公共交通高效地結合在一起, 同時采用獨特的建筑風格, 運用創新的設計理念延續著這個城市型國家的文化和獨特性。新加坡政府正因為深刻地了解了本國的地域特征, 因此根據本國特點高效地利用了每一寸土地, 并且提高了商業地產的利用效率及使用價值。這充分說明, 商業地產的發展在于精, 而不在于多, 要保證每一個地產項目的高質量和高內涵。

  三、沈陽商業地產發展中政府的調控政策

  (一) 完善政府對商業地產開發前期管理

  1. 逐漸細化政府對于商業地產的管理政策

  首先, 明確商業地產的相關概念, 將每種概念的界限制定清楚。其次, 明確商業地產應該做什么、不應該做什么, 如果違反了相關政策的規定將會受到嚴肅處理。最后, 政府部門要針對實際工作中經常出現的問題給與明確的指導, 各級政府部門要制定詳細的與土地利用工作相關的政策條款, 彌補不清晰的內容, 以便后續工作能夠順利開展。

  2. 提倡地方性政府制定相關決策

  地方性政府制定相關政策可以表現為當本地區的商業地產在開發過程中遇到問題, 而該問題中央政府的政策也沒有給出相應的指導, 那么地方政府就可以根據實際的情況針對本地區的問題制定政策。例如在文化氣息濃烈的沈陽市, 大悅城商業地產的建筑也順應了文化趨勢, 與故宮建筑特點相融合, 這也是地方性特色的重要體現。同時, 地方性政策也可以表現為地方性政府政策的創新, 創新的內容也要有利于商業地產的發展和地方經濟的總體發展。

  (二) 促進政府對商業地產開發中期調控

  1. 制定科學的土地政策使其與其他政策相配合

  土地資源與其他資源不同, 既有參與經濟運行的功能, 又具有生產、消費和分配等社會功能。因此在土地政策的制定過程中, 要將土地的特殊性作為政策制定的切入點, 突出與其他政策的不同, 主要涉及到土地的審批、土地的開發利用及土地的管理等內容, 完善土地政策可以體現在保障重點項目用地需求, 簡化用地審批手續和縮短審批時限等。商業地產的發展離不開土地政策, 而土地政策與其他政策的配合是未來發展的趨勢和時代要求, 通過與其他政策的配合能夠使土地政策欠缺的部分得到補充, 能夠使其他政策中未涉及到土地政策的內容得以完善。

  2. 強化土地規劃執行力, 保障土地政策的落實

  沈陽市政府應該不斷加強土地規劃執行力, 體現在加強法律建設, 對于不履行土地規劃的個人或者組織依據相關法律的規定給與相應的處罰;加強執法隊伍建設, 嚴格依照法律規定辦事, 不能逾越法律。并且, 保障土地政策的落實需要全面理解和準確把握土地政策的各項內容, 要明確各方責任, 對政策的內容實施進行周密部署, 嚴格檢查各項政策的落實情況。

  (三) 加強政府對商業地產開發后期監管

  1. 強化政府對商業地產開發后期跟蹤調查

  在商業地產開發后期, 政府一方面要鼓勵其參與市場競爭, 因為這會在一定程度上促進企業的發展, 通過不斷的競爭也能夠使整個市場的資金流動起來, 促進經濟增長。另一方面, 政府要控制惡性市場競爭, 對一些商業地產商的不正當開發手段進行約束和制止。當商業地產的發展偏離了經濟發展軌道時, 政府要運用相應的手段對其進行約束。

  2. 政府部門加緊制定完善商業地產稅收體系

  針對土地稅收體系不完善這一問題, 沈陽政府應該盡早對其進行解決。首先, 要明確各種土地稅的稅種, 對于政府部門的工作人員而言, 不能混淆土地稅種的概念, 不能模糊稅種的分類和差異;對于繳稅的個人和組織也要使其明確土地稅種的相關問題, 在繳稅過程中要清晰自己應繳的部分。其次, 要界定清晰的稅種界限, 對于各種土地稅不能含糊其詞。最后, 要統一稅收標準, 各征稅部門不能因為地域和經濟情況的不同采用不同的收費標準。

  參考文獻

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