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某市住房公積金資金運行和投資問題探究

時間:2019-05-30 13:52作者:張曉云
本文導讀:這是一篇關于某市住房公積金資金運行和投資問題探究的文章,貨幣環境相對寬松的市場與高收益金融資產的逐漸稀缺相互疊加形成市場效應,形成合力,使得追逐資本的資金大量引入了各大城市的樓市,推動了這些城市的整體房價遠過快增長。
  摘 要
  
  2015 年 3 月起至 2017 年年末,一線城市房價一直保持著連續增長,累計增長幅度超過 40%,直到 2018 年上半年房價市場才逐漸顯現平穩趨勢,甚至部分城市出現小幅回落,許多專家學者將該輪一線城市的房價飆升視為一種貨幣現象。貨幣環境相對寬松的市場與高收益金融資產的逐漸稀缺相互疊加形成市場效應,形成合力,使得追逐資本的資金大量引入了各大城市的樓市,推動了這些城市的整體房價遠過快增長。在這期間,房地產行業也儼然成為了普通民眾的投資首選。與之相關的住房公積金資金提取量以及貸款量一路攀升,遠超歸集資金和回收貸款的增速,部分市州的住房公積金個貸率甚至已經超過 100%,致使住房公積金的資金鏈安全受到一定影響 。
  
  本文在當前我國公積金制度對公積金的投資使用限制的背景下,整理和分析了 Z 市住房公積金資金的運行情況以及投資策略中存在的結構不合理、投資面窄、沉淀資金收益率偏低、流動性風險高等問題,并通過線性回歸以及數據比較等方法總結出在當前投資策略下 Z市住房公積金存在的資金個貸率上升過快、收益率需求與流動性風險矛盾等后果。

某市住房公積金資金運行和投資問題探究
  
  對于 Z 市住房公積金面臨的問題,一方面文章對 Z 市公積金投資現行策略進行梳理,提出確定目標優先級、使用統計學中的正態分布以及小概率事件原理確定最佳個貸率、調整本市公積金提取和貸款政策、開發短期存款產品等前后有邏輯聯系的幾條建議;另一方面,本文通過探討了我國公積金制度改革可能的方向,并在此基礎上提出 Z市住房公積金投資策略橫向優化可選擇的幾點淺見。
  
  關鍵詞: 住房公積金,公積金繳存余額,投資策略,個貸率。
  
  ABSTRACT
  
  From March 2015 to the end of 2017, house prices in first-tier cities have maintained continuous growth, with a cumulative growth rate of more than 40%. Until the first half of 2018, the housing market has gradually shown a steady trend, and even some cities have seen a slight decline.
  
  Many experts and scholars will The surge in housing prices in first-tier cities is seen as a monetary phenomenon. The market with relatively loose monetary environment and the gradual scarcity of high-yield financial assets have formed a market effect and formed a synergy, which has led to the introduction of funds for chasing capital into the property market of major cities, which has promoted the overall housing prices of these cities to grow faster than the rapid growth. During this period, the real estate industry has also become the investment of choice for the general public. The amount of housing accumulation fund and the amount of loans related to it have risen all the way, far exceeding the growth rate of collection funds and recycling loans. Some cities and states have even exceeded 100% of the housing accumulation fund, which has led to the safety of the housing fund’s capital chain. Certainly affected.
  
  Under the background of the current restrictions on the investment and use of the provident fund system in China, this paper sorts out and analyzes the operation of the Z city housing provident fund and the irrational structure, narrow investment, low yield of deposit funds, and flow in the investment strategy. The problem of high sexual risk, and through linear regression and data comparison methods, summed up the consequences of the excessive increase in the loan rate of the Z city housing provident fund under the current investment strategy, the contradiction between the yield demand and the liquidity risk.
  
  For the problems faced by the Z city housing provident fund, on the one hand, the article sorts out the current strategy of the Z city's provident fund investment, and proposes the determination of the target priority, the use of the normal distribution in statistics and the principle of small probability events to determine the best loan rate, adjustment Several suggestions for logically linking the city's provident fund extraction and loan policies, and the development of short-term deposit products; on the other hand, this This paper discusses the possible direction of China's reform of the provident fund system, and on this basis, puts forward some suggestions on the lateral optimization of the Z-city housing provident fund investment strategy.
  
  Key Words:  Housing provident fund, provident fund deposit balance,investment strategy, personal loan rate。
  
  第一章 緒論
 
  
  1.1 研究背景及研究意義。
  
  1.1.1 研究背景。

  
  2015 年 3 月起至 2017 年年末,一線城市房價一直保持著連續增長,累計增長幅度超過 40%,直到 2018 年上半年房價市場才逐漸顯現平穩趨勢,甚至部分城市出現小幅回落,許多專家學者將該輪一線城市的房價飆升視為一種貨幣現象。貨幣環境相對寬松的市場與高收益金融資產的逐漸稀缺相互疊加形成市場效應,形成合力,使得追逐資本的資金大量引入了各大城市的樓市,推動了這些城市的整體房價遠過快增長。在這期間,房地產行業也儼然成為了普通民眾的投資首選。與之相關的住房公積金資金提取量以及貸款量一路攀升,遠超歸集資金和回收貸款的增速,部分市州的住房公積金個貸率甚至已經超過 100%,致使住房公積金的資金鏈安全受到一定影響。
  
  2017 年,在中共十九大開幕式上,習近平主席報告中強調了住房的居住屬性定位,要求推進住房資金的多主體供給、多方面保障、租購并舉的長效住房制度改革。2017 年至今各地的樓市調控政策更是層出不窮。在高層堅定的調整決心來看,房地產市場中房屋的投資屬性將進一步被弱化,資金流入將減緩直至趨于平穩。據住建部住房公積金監管司 2017 年 9 月發布的最新數據,我國住房公積金歸集余額為 5.01 萬億元,個貸率為 87.8%,據此推算目前可全國住房公積金可活動資金為 6112.2 億元。在此國家對房地產調控的大趨勢下,與房地產市場相關的我國住房公積金可活動資金存量將進一步增加。一旦資金開始從房地產市場中涌出,便需要尋找其他投資途徑來使其進行增值。
  
  1.1.2 研究意義。
  
  對于住房公積金的研究,目前有許多優秀的研究成果。例如住房公積金體制改革方向研究、機構設置研究、效率研究和投資策略的研究等。但對即將到來的住房公積金體制改革后的投資策略研究方面,目前還存在諸多空白,仍有許多值得探討的空間。筆者希望通過整合前人的研究成果,根據行業實際運行情況分析未來的行業走向,從實踐中總結和提出新的住房公積金資金投資策略,提高資金使用效率,確保住房公積金的金融安全,使住房公積金行業的發展與國家及社會的發展步調更為契合。為Z市以及其他地市州住房公積金投資策略的選擇提供一定參考。
  
  1.2 國內外文獻綜述。
  
  1.2.1 國外文獻綜述。
  
  (1)住房抵押貸款理論研。

  
  追溯住房公積金貸款的起源,是個人住房抵押貸款,屬于商業貸款理論研究的內容之一。個人住房抵押貸款的最初發展來自于 19 世紀的英國。Quigley(1993)實證分析了抵押貸款不但和個人抵押貸款的違約頻率有關,同時還和所抵押品的價值損失程度有關;[1]Archer(2003)通過實證研究了抵押貸款風險是在房屋銷售和貸款過程中產生的,與貸款的價值比無關。[2]
  
  (2)住房政策的理論研究。
  
  西方對公積金制度的研究中,對應的政策理論研究是非常重要的一個部分,也是住房政策研究的主要組成部分之一。Micael Minor(2017)認為房地產市場的發展會在很大程度上鼓勵消費者進行住房消費,進而在住房購買動力上有著更大的發展。房地產消費者的欲望和購買需求有著很大的差異,不同消費者的購買需求、購買層次、購買欲望是有著很大差別的。[3]P.M.Suceezy 的價格分析說則是建立在跟跌不跟漲的發展方向上,這些理論成為房地產市場研究的重要理論,同時也成為影響公積金制度的重要理論基礎。[4]
  
  (3)住房公積金的發展研究。
  
  美國學者 Barcos(2016)提出,公積金管理制度的建立以及對公積金制度的合理高效設置,能夠為社會帶來更多的社會效益,進而推動房地產建設和社會的發展。[5]Bertolini Bevlacqua(2017)提出了公積金管理制度策略,提倡基于社會需求模式的公積金管理制度,使社會大眾的需求得到充分滿足,公積金的資金利用率得到有效提升。[5]
  
  1.2.2 國內文獻綜述。
  
  國內有關住房公積金投資策略及相關分析工具的研究大致歸納為以下幾個方面:
  
  (1)住房公積金投資研究。
  
  1999 年以來,我國公積金的使用重點是加強對職工的公積金貸款,隨之對公積金貸款及公積金貸款的風險防范層面出現了很多研究。具有代表性的研究有中國社會科學院經濟研究所王利娜和上海財經大學王虹衛深入研究了過渡放貸可能導致公積金繳存不能滿足公積金繳存職工的貸款需求,且王洪衛教授在出版的文章中對公積金貸款的擔保制度、資金供求平衡關系等方面做出了重要的貢獻[7]。潘偉和閆樹剛在《住房公積金流動性研究》一文中提出,當住房公積金資產面對流動性問題時,可以動用政策調整工具和市場調整工具,例如同業拆借、貸款轉讓、銀行自營貸款補貼等[8]。周文珺、袁志忠(2012)在《拓寬中國住房公積金投資渠道的博弈分析》一文中通過博弈論理論的分析后認為,對于住房公積金,不管是基于制度的可行性分析,亦或是從博弈論的角度基于數字分析,均應把閑置狀態下的資金投入保障性住房建設。為了使住房公積金增值收益進一步增加,提高繳存人的資金回報率,應該拓展住房公積金的投資面。同時,通過這一方案也能夠對風險進行控制,讓廣大繳存人需要承擔的風險盡可能小[9]。林琳(2017)發表的《對完善我國政策性住房金融的思考》中提出,住房公積金的投資方向應從直接投資向間接投資轉變[10]。
  
  (2)關于公積金制度改革理論研究。
  
  在學習國外先進經驗方面,我國住房公積金制度的源于新加坡,其公積金制度以及公積金的投資策略具有十分重要的借鑒作用。李東平、孫博在 2013 年發表的《集中式綜合社會保障及市場化運作-新加坡中央公積金制度的經驗與啟示》一文中概括了新加坡中央公積金制度的三個特點,即中央集中運作、儲蓄型養老、市場化與專業性的投資管理[11]。王立軍,劉海寧(2004)發表的《新加坡中央公積金制度的經濟效應分析及對中國的啟示》指出,盡管新加坡中央公積金制度較我國住房公積金制度而言更加先進,但也依舊存在一些問題。例如過度的公積金儲蓄導致居民社會消費需求的縮減、會員個人在能力不足的情況下進行風險投資降低了資金安全性、過高的投保費率阻礙多層次養老社會保險出臺、缺乏社會互助共濟功能、經濟蕭條時容易在樓市引發泡沫而不利于其他實體經濟發展等[12]。楊繼紅(2016)在《我國公積金投資方向研究》中建議,應對住房公積金的經營與投資一體化的體系進行改革,分離管理與投資經營的功能。目前在我國,住房公積金管理中心既是住房公積金的管理方,又是其投資經營主體,職能過于集中,分工不明[13]。林琳(2017)發表的《對完善我國政策性住房金融的思考》中指出,中國政策性的住房金融尚未形成體系,屬地化管理體制容易造成公積金資金流動性風險。她認為我國的住宅金融管理存在無序混亂的問題,為了促進我國住房金融體系的優化和完善,要建立住房金融管理機構,對于住房相關的金融業務進行微觀上的指導和宏觀上的調控,通過對多元化的融資方式的整合加快資金積累等[10]。李飛(2015)在《我國住房公積金投資管理改革初探》中建議,應建立市級、省級、國家級三層投資管理體系:建立起市級、靈活自主的投資管理體系[14]。
  
  1.2.3 簡要評價。
  
  目前的住房公積金的委托代理受到政策限制和實際情況限制,不能很好的激發管理者的積極性,同時也無法進行更加多元化的投資。長久地通過發放貸款和儲蓄投資,也進一步弱化了住房公積金管理機構人員對于投資活動的挖掘能力。
  
  新加坡中央公積金投資策略可以為我國住房公積金投資提供一個好的短中期參考,但也依然面臨長期的問題。無法進行多元化投資的現狀與現有住房公積金業務必須通過多元投資增加效率以滿足流出量的增長的需求是我們面臨的一大矛盾。住房公積金制度改革已然引得萬眾期待。
  
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  1.3 研究內容與方法
  1.3.1 研究內容
  1.3.2 研究方法
  1.4 本文的創新與不足
  
  第二章 相關概念和相關理論
  
  2.1 相關概念
  2.1.1 住房公積金
  2.1.2 住房公積金繳存余額
  2.1.3 個貸率
  2.1.4 住房公積金貸款風險準備金
  2.1.5 住房公積金投資
  2.1.6 投資策略
  2.2 相關理論
  2.2.1 投資組合理論
  2.2.2 流動性偏好理論
  
  第三章 Z 市住房公積金投資策略存在的問題及成因分析
  
  3.1 Z 市住房公積金投資情況簡介
  3.1.1 當前資金運用的目標
  3.1.2 現行投資途徑及其分布結構
  3.1.3 投資風險狀況
  3.2 Z 市住房公積金投資策略存在的問題
  3.2.1 投資渠道偏窄
  3.2.2 投資結構不合理
  3.3 Z 市住房公積金投資的后果
  3.3.1 個貸率上升過快
  3.3.2 相對社會效益下降
  3.4 Z 市住房公積金投資策略存在問題的原因分析
  3.4.1 當地房地產市場對資金的需求增長迅猛
  3.4.2 住房公積金宏觀政策的限制
  3.4.3 資金的管理和運行目標的主次不清
  
  第四章 Z 市住房公積金投資策略的優化
  
  4.1 梳理目標優先級
  4.2 確定最佳個貸率
  4.2.1 最佳個貸率指標的解讀
  4.2.2 基于正態分布與小概率事件原理的資金流量需求分析
  4.3 通過調整業務政策降低個貸率增速
  4.4 對閑置資金采取梯形期限組合投資策略
  4.5 運用投資組合理論分析和選擇投資項目
  4.6 開發短期理財類產品
  4.7 橫向拓寬投資業務渠道

  第五章 總結

  本文在當前當前我國公積金制度對公積金的投資使用限制的背景下,整理和分析了Z市住房公積金資金的運行情況以及投資結構,并通過線性回歸以及數據比較等方法總結出Z市住房公積金投資結構中存在的資金個貸率上升過快、沉淀資金收益率偏低、收益率與流動性風險矛盾等問題。對于Z市住房公積金面臨的上述問題,一方面文章對Z市公積金投資現行策略進行梳理,提出確定目標優先級、使用統計學中的正態分布以及小概率事件原理確定最佳個貸率、調整本市公積金提取和貸款政策、運用梯形期限投資策略、開發短期存款產品等前后有邏輯聯系的幾條建議。另一方面,本文通過借鑒新加。坡中央公積金制度,探討了我國公積金制度改革可能的方向,并在此基礎上提出了Z市住房公積。金投資業務選擇的幾點淺見。

  參考文獻

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